K3 inom BRF­:er – varför din förening inte har råd att vänta

Styrelsen i en bostadsrättsförening har aldrig stått inför lika mycket förändring som nu. Nya redovisningsregler gör entré, och konsekvenserna kan bli både kostsamma och strategiskt tunga. Vi pratar förstås om K3 – och varför du som sitter i styrelsen behöver ta det på allvar redan i år.

Vad är K3 och varför händer det nu?

Från och med verksamhetsåret 2026 blir K3 obligatoriskt för alla bostadsrättsföreningar. Det innebär att föreningar som tidigare tillämpat K2 måste växla till ett mer omfattande regelverk, med hårdare krav på struktur, transparens och dokumentation.

K3 handlar i grunden om att redovisa rätt värde på fastigheten – genom att dela upp den i komponenter som tak, fasad, stammar och installationer, var och en med sin egen livslängd. Det är en mer verklighetsnära bild av ekonomin, men också betydligt mer administrativt krävande.

De största effekterna för föreningen

1. Tydligare krav på dokumentation
   Föreningen behöver ett uppdaterat anläggningsregister, en korrekt underhållsplan och tydliga avskrivningsprinciper. Saknas detta riskerar styrelsen att stå med bristfällig redovisning och kritik från revisorer.

2. Resultatet kan svänga rejält
   Kassaflödet förändras inte – men redovisningen gör det. Nya avskrivningsnivåer kan leda till lägre resultat, vilket kan påverka både avgiftsnivåer och hur föreningen uppfattas ekonomiskt.

3. Transparensen ökar
   Med K3 blir det lättare för medlemmar och köpare att jämföra föreningar. Det är positivt för marknaden, men mindre bekvämt för föreningar som tidigare haft svagare ekonomi dold i siffrorna.

4. Underhållsplanen blir affärskritisk
   En uppdaterad och realistisk plan är inte längre ett “plus” – det är ett krav. Den blir basen för hur avskrivningar, investeringar och avgifter planeras framåt.

Så bör din förening agera nu

Att vänta med anpassningen till K3 är som att skjuta på en tandläkartid – det blir inte lättare, bara dyrare.
Styrelsen bör redan under året börja kartlägga fastighetens komponenter, se över redovisningsprinciper och säkerställa att dokumentationen uppfyller de nya kraven.

Men minst lika viktigt är att bygga förståelse internt: varför förändringen sker och hur den påverkar föreningens ekonomi på sikt.

De föreningar som är proaktiva kommer inte bara stå bättre rustade inför 2026 – de får också ett värdefullare beslutsunderlag och en tryggare långsiktig förvaltning.

Tre saker att göra innan årsskiftet

• Kartlägg läget: Ta ett möte och gå igenom fastighetens komponenter, ekonomin och redovisningen. Identifiera vad som saknas.

• Säkra kompetensen: Prata med er ekonomiska förvaltare och se till att både system och processer klarar K3.

• Förklara förändringen: Kommunicera tydligt med medlemmarna. Förklara varför det här inte är “ännu ett regelverk” utan en förändring som påverkar långsiktig trygghet och värde.

Slutsats

K3 är inte ett bokföringstrick – det är ett sätt att tvinga fram bättre framförhållning i föreningens ekonomi. För vissa blir det en utmaning. För andra en möjlighet att visa att man driver en professionell och hållbar förening.

Den som väntar till sista stund får problem. Den som agerar nu står starkare när 2026 kommer.

På Corestone hjälper vi föreningar och fastighetsägare att göra övergången smidig, strukturerad och begriplig – från bokslut till kommunikation med medlemmarna. K3 handlar om ansvar. Vi ser till att du tar det på rätt sätt.